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In Kürze

  • Bausparverträge können ein wichtiger Baustein bei der Immobilienfinanzierung sein.
  • Die Bausparsumme setzt sich aus dem angesparten Guthaben und den dafür gezahlten Zinsen und aus einem Darlehen zusammen.
  • Die Höhe von Guthaben- und Darlehenszins wird schon bei Vertragsabschluss festgelegt.
  • Eine staatliche Förderung ist möglich, wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.
  • Derzeit sind die Zinssätze in der Sparphase sehr niedrig.
  • Altverträge bieten oft relativ hohe Guthabenzinsen. Viele Bausparkassen kündigen daher Verträge.
  • Wenn Sie selbst in der Darlehensphase kündigen wollen, muss das Bauspardarlehen abgelöst werden.
Bausparverträge sind seit jeher beliebt, wenn es darum geht Startkapital für das Eigenheim anzusparen.

Bausparverträge sind seit jeher beliebt, wenn es darum geht Startkapital für das Eigenheim anzusparen.

Wichtiger Baustein der Eigentumsfinanzierung

Ein paar Jahre sparen und dann einen günstigen Kredit fürs Haus bekommen: Mit diesem Angebot hatten die Bausparkassen lange Erfolg. Doch ausgerechnet im Immobilienboom geht dieses Konzept nicht mehr auf. Während die Bausparkassen anno 2000 knapp 100 Milliarden Euro Einlagen verwalteten, sind es derzeit mehr als 160 Milliarden Euro. Ganz anders bei den Darlehen. Anno 2000 lag der Kreditbestand bei etwa 45 Milliarden Euro, inzwischen sind es nur noch 18 Milliarden.

Mit fast 30 Millionen Bausparverträgen sparen zumindest theoretisch 42 Prozent aller erwachsenen Deutschen auf diese Weise für die eigenen vier Wände.

So funktioniert Bausparen

Sie zahlen einen gewissen Teil der vereinbarten Bausparsumme (in der Regel 40-50 Prozent) einmalig oder sukzessive ein und erhalten Zinsen dafür. Die übrigen 50-60 Prozent können nach dem Ende der Sparphase als Darlehen in Anspruch genommen werden.

Beispiel: Wer einen Bausparvertrag über eine Summe von 100.000 Euro abschließt, der muss je nach Vertragsmodell 40.000 bzw. 50.000 Euro einzahlen. Über den Restbetrag kann dann bei der Bausparkasse ein Kredit aufgenommen werden. Der Clou: Die Höhe der Guthaben- und Darlehenszinsen steht schon bei Vertragsabschluss fest. Sie können also von Anfang an mit festen Zinszahlungen planen.

Oft hilft Vater Staat beim Bausparen

Manche Bausparer können staatliche Förderungen in Anspruch nehmen. Doch es gibt einige Einschränkungen.

Vermögenswirksame Leistungen (VL): Hier erhalten Sie Geld vom Arbeitgeber, das Sie zum Vermögensaufbau können. Der Höchstbetrag, den Chef VL-Leistungen bezahlt, beträgt 40 Euro im Monat. Die genaue Höhe ist meist im Arbeits- oder Tarifvertrag geregelt. Bei der Veranlagung können Sie zwischen verschiedenen Anlageformen wählen. Dazu zählen Banksparpläne, Bausparverträge und Fondssparpläne und die Tilgung Ihrer Baufinanzierung. Innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen erhalten Sie zusätzlich Geld vom Staat in Form der Arbeitnehmersparzulage. Bei einem Bausparvertrag können Sie zusätzlich die Wohnungsbauprämie beantragen. Zahlt Ihr Arbeitgeber weniger als 40 Euro, lohnt es sich, den Sparbeitrag privat aufzustocken, um die Förderung zu erhalten. Der Sparbetrag wird dann frühestens nach sieben Jahren ausgezahlt. Auch staatliche Prämien erhalten Sie erst am Ende der Laufzeit.

Arbeitnehmersparzulage Gefördert werden Einzahlungen von bis zu 470 Euro pro Jahr mit einem Zuschuss von neun Prozent - insgesamt also knapp 43 Euro zusätzlich. Hier dürfen Sie, um förderungsberechtigt zu sein, maximal 17.900 Euro oder 35.800 Euro als Ehepaar verdienen. Alternativ können Sie die Wohnungsbauprämie beantragen, wenn Sie selbst die Sparbeiträge erbringen. Hier erhalten Sie maximal 45,06 Euro pro Jahr als Single (8,8 Prozent auf eine Einzahlung von maximal 512 Euro per annum) bzw. als Ehepaar das Doppelte. Auch sollten Sie wieder die Einkommensgrenzen beachten – 25.600 Euro für Singles und 51.200 Euro für Paare.

Staatliche Prämien beim Bausparen

  Wohnungsbauprämie Arbeitnehmersparzulage
förderfähig Personen ab 16 Jahren Arbeitnehmer und Beamte
maximal förderfähiger Anlagebetrag alleinstehend: 512 Euro / verheiratet: 1.024 Euro 470 Euro
Förderung 8,8 Prozent 9 Prozent
Förderung in Euro alleinstehend: 45,06 Euro / verheiratet: 90,12 Euro alleinstehend: 43 Euro / verheiratet: 86 Euro
Arbeitgeberzuschuss möglich? nein ja
max. Einkommen (brutto) alleinstehend: 25.600 Euro / verheiratet: 51.200 Euro alleinstehend: 17.900 Euro / verheiratet: 35.800 Euro

Enormer Konkurrenzdruck

Das anhaltend niedrige Zinsniveau setzt den Bausparkassen zu: Denn die Verzinsung bei Neuverträgen gleicht in der Sparphase noch nicht mal die Inflation aus und die Darlehenszinsen sind später meist höher als bei einem normalen Darlehen über eine vergleichbare Summe. Zusätzlich werden für aktuelle Tarifvarianten oft Gebühren für die Kontoführung erhoben. Doch Sparer mit alten Verträgen profitieren oft noch von vergleichsweise hohen Guthabenzinsen. Viele halten an diesen Verträgen fest und rufen ihre Darlehen nicht ab. Diese Problematik hat in den letzten Jahren viele Bausparkassen dazu verleitet die Verträge zu kündigen. Doch in manchen Fällen können Sie sich wehren.

Die Kündigungswelle und der Widerrufsjoker

Die Bausparkassen berufen sich bei den ausgesprochenen Kündigungen auf eine Vielzahl von Gründen. Wann Sie sich gegen eine Vertragsauflösung wehren können, zeigen wir Ihnen hier:

Kündigung nach Zuteilung: Wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif, aber nicht vollständig angespart ist, darf die Bausparkasse nach zehn Jahren kündigen. Diese Meinung vertritt auch der Bundesgerichtshof (Urteile:BGH, XI ZR 272/16 und XI ZR 185/16). Daher ist damit zu rechnen, dass sich Bausparkassen in Zukunft häufiger auf dieses Kündigungsrecht berufen werden. Doch bei einem vereinbarten Bonuszins im Vertrag kann eine Kündigung erst ausgesprochen werden, wenn seit dem Zeitpunkt des Erreichens der Bedingungen für den Bonus zehn Jahre vergangen sind. Prüfen Sie also genau die Vertragsbedingungen und halten Sie Ausschau nach entsprechenden Formulierungen.

Kündigung nach Vollbesparung: Wird die vertraglich vereinbarte Bausparsumme schon durch die Sparleistungen und die anfallenden Zinsen erreicht, so kann auch hier eine Kündigung ausgesprochen werden. Die Begründung des OLG Stuttgart dafür: Das ursprüngliche Ziel des Bausparvertrags, nämlich ein zinsgünstiges Darlehen zur Immobilienfinanzierung zu erhalten, kann so nicht mehr erreicht werden. Wollen Sie der Kündigung widersprechen, so kommt auch hier wieder der Bonuszins ins Spiel. Das OLG Celle hat nämlich entschieden, dass ein Bausparvertrag, der nur unter Einbezug der Bonuszahlungen vollbespart ist, nicht gekündigt werden kann.

Kündigung wegen Störung der Geschäftsgrundlage: Dieser Kündigungsgrund lässt viel Interpretationsspielraum zu. Die Bausparkasse muss einen wichtigen Grund nennen können, aus dem eine Fortführung des Vertrags unzumutbar wäre. Laut bisheriger gerichtlicher Entscheidung sind weder eine Nichtinanspruchnahme des Darlehens bei Zuteilungsreife, noch das Sinken das allgemeinen Zinsniveaus, gerechtfertigte Gründe. Wenn sich Ihre Bausparkasse also auf einen solchen Grund beruft, haben Sie gute Chancen mit einem Widerspruch erfolgreich zu sein.

Kündigung wegen Verzuges: Die Vertragsbedingungen der meisten Bausparkassen sehen vor, dass eine Kündigung zulässig ist, wenn der Bausparer mit den Regelsparraten in Verzug gerät. Zulässig ist eine solche Kündigung nur, wenn die vertraglich festgeschriebenen Bedingungen für die Vertragsauflösung gegeben sind. Haben Sie also Zweifel, ob die Vertragsauflösung gerechtfertigt, ist es sinnvoll die eigenen Unterlagen sorgsam zu studieren.

So können Sie das Bauspardarlehen kündigen

Wenn Sie Ihren Vertrag in der Ansparphase selbst kündigen wollen, reicht es meist die Kündigungsfrist der Bausparkasse zu beachten. Anders ist der Fall, wenn Sie in der Darlehensphase kündigen. Rechtlich gesehen entspricht das Vorgehen hierbei einer Umschuldung: Sie können bei einer Bank ein Darlehen aufnehmen, um das Bauspardarlehen abzulösen. Oftmals haben Sie durch ein vertraglich zugesichertes Sondertilgungsrecht die Chance ohne finanzielle Einbußen aus dem Vertrag heraus zu kommen. Dieses Vorgehen kann Ihnen aktuell bares Geld sparen, da ein normales Hypothekendarlehen aktuell wesentlich günstiger zu haben ist. Schalten Sie dazu aber besser einen Experten ein.

Fazit

  • Die Guthabenzinsen von Bausparverträgen gleichen derzeit nicht einmal die Inflationsrate aus. (Stand April 2017)
  • Die Kreditzinsen sind derzeit oft höher als bei herkömmlichen Baufinanzierungen.
  • Der größte Vorteil beim Bausparen ist der Zinssatz, den Bausparer bei allen Bauspartarifen zum Vertragsabschluss garantiert bekommen. Außerdem sind Sparer in der Ansparphase relativ flexibel.
  • Alte Sparverträge bieten oft noch attraktive Zinsen, werden aber nach einiger Zeit häufig von den Bausparkassen gekündigt. Betroffene checken, ob eine Kündigung rechtens ist.
  • Bauspardarlehen bieten oft ein Sondertilgungsrecht. Es kann attraktiv sein, Gegenangebote von Banken einzuholen und das Bauspardarlehen abzulösen.

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